法治日报记者 徐伟伦

自《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2020年5月施行以来，全市业委会（物管会）组建率大幅攀升，住宅小区的管理逐渐规范化。与此同时，涉及业委会的案件数量也呈现出增长态势，折射出人民群众日益高标准、多样化、多层次的生活需要和法治需求。

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为办好群众身边的“关键小事”，北京市通州区人民法院于近日召开“涉业主委员会案件审理情况通报会”，通过分析案件特点、揭示问题成因、提出相关建议等，引领业委会规范高效运行。法官表示，业委会参与小区自治时，应强化内外监督机制，除定期信息公开、接待答疑外，可以成立内部监督机构，由有法律、财会等专业背景的业主组成，定期对业主关心的收入、支出等重大事项进行监督，同时要在日常工作中加强信息公开，避免架构落空，形成“一言堂”，降低业委会的公信力。

可对业委会候选人制定准入标准

《条例》施行两年多来，北京市业委会（物管会）组建率已达到96.8%，较《条例》实施前的11.9%大幅攀升。

在通州法院近5年审理的业委会相关案件中，呈现出涉案案由种类多、涉诉主体日益多样化、审理结果以判决方式结案率高这三大特点。对案件进行梳理分析后发现，当前部分业主参与小区自治的积极性不高，业委会委员履职能力也有待提升，业委会日常化运作亟须规范。

“值得关注的是，涉业委会及业委会委员的名誉权纠纷案件数量也在增长。”通州法院台湖法庭负责人梁联林说，随着小区业主微信群的普及，部分业主对业委会行使建议、监督权时不注意方式、方法，业委会对业主维权也没有进行正当处理，导致彼此间存在宣泄情绪、相互诋毁等行为，继而产生涉名誉权等人格权纠纷。

通州法院指出，业委会作为自治组织，具有较强的服务性和公益性，其职能包括召集业主大会、选聘物业服务人、管理共有产权部分和共有资金、协调解决物业服务管理纠纷、支持配合属地政府依法履职等，需要业委会委员投入大量的时间和精力参与小区的事务管理和决策。但实践中，业主参与小区自治的积极性不高，业委会委员多为兼职，缺乏专项资金保障，委员既当“运动员”（业主）又当“裁判员”（业委会委员）的冲突角色定位，遇上“杂乱难”的群众工作时，稍微处理不慎极易引发冲突。为此，绝大多数业主秉着“多一事不如少一事”的心态，不愿参与小区事务决策、不愿竞选业委会委员，即便成为业委会委员，多为“例行公事”，由此导致部分业委会“形同虚设”。

事实上，业委会的职责涉及法律、财务、工程、公共管理等诸多领域，亟须专业人士介入处理。但目前多数业委会委员由小区的退休业主或热心公益的业主兼任，精力和专业能力相对有限，对于物业管理的法规、政策等并不熟悉。在此情形下，容易导致业委会作出的决定存在程序瑕疵，专业能力缺失也无法保证决议的科学性、合理性，很难获得广大业主的支持和理解。

对此，梁联林建议，在业委会选举前，可以对委员候选人制定相应的准入标准，同时要充分调动业主的积极性，在候选人间形成充分的竞争，对候选人在教育背景、工作经历、专业程度上进行全面筛选，以选出能够胜任业委会工作的业委会成员。有条件的小区，可以通过市场化手段聘请专业第三方赋能业委会，规范业委会选任、履职、决策，切实提升小区的生活品质。

业主大会可授权业委会自管物业

业委会的高效运转，离不开其自身的机制和组织保障，同样也离不开广大业主的支持。法治，成为评判各方行为的准绳。

2012年6月，通州区某小区召开业主临时大会，通过决议决定对小区物业实行自管，同时授权业委会注册组建小区社区服务中心。根据上述决议，该小区没有再行选聘物业服务企业，而是由业委会自聘物业人员进行物业服务，同时业委会与其他单位就小区相关物业服务进行了约定。因刘某未向业委会支付2012年7月至2021年7月的物业费，业委会将刘某诉至通州法院。对此，刘某声称，他通过相关渠道并没有找到小区业委会的主体资质信息，因此无法确认业委会是否合法合规。

对此，法院审理后认为，业委会经业主大会授权负责本小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同，业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。刘某作为小区业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用。据此，法院判令其向业委会支付欠缴的物业服务费。

台湖法庭法官崔欢表示，相较于物业公司提供服务，业主自管是实现以盈利为目的到以服务为目的转变的创新性探索之一，涉案小区按规定成立业主大会并授权业委会负责本小区的物业管理，具有法律依据和自治根基，法院依法予以保护，并通过裁判为业委会自管物业的资质正名，一方面为既有的自管小区吃下“定心丸”，有利于化解潜在的业主拒不交纳物业费的纠纷，另一方面也为其他具备条件的小区实现物业自管提供了参考路径。

台湖法庭副庭长许多清介绍，在日常工作中，通州法院坚持向前一步，制作物管会、业委会设立流程指引示意图，并通过“问答”的形式，详细介绍设立环节的注意事项，为推动业委会依法成立、高效履职赋能增效。通州法院也将加大普法宣传力度，借助京法巡回讲堂、巡回审判等工作机制，以案释法，增强业委会和业主的法治意识，继而增进各方互信共治。

业委会成立难可寻求政府部门协助

“业委会作为自治组织享有自治权，小区业主与业委会是紧密联系的利益共同体，提倡广大业主特别是具有相关专业知识、教育背景的业主，积极参与到小区治理和重大决策中来，提升业委会决策的科学性和合理性。”崔欢建议，日常生活中，业主要增强自治方面的自觉性，避免因为业主不积极参与业主大会的表决，将“不反馈意见视为同意的表决形式”作为议事规则，产生被代表的情况。

对于如何破解业委会成立难、换届难的问题，许多清表示，我国民法典规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《条例》规定，没有条件成立业主大会的，可以组建过渡性质的物业管理委员会进行临时补位，任期3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会，以此避免管理真空。

“民法典规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”对于确需成立业委会的小区，许多清建议，可以主动寻求辖区内政府机关或者居民自治组织的帮助和引导，在乡镇街道、居委会的指导下规范选任流程，依法成立业委会。针对业主投票难等问题，可以充分利用“北京业主”或其他省市官方推出的相关软件进行共同决策、投票，以此提高效率。

此外，梁联林提醒，业委会成立后，应当健全工作机制，对业委会的重要议事和表决规则、主任与委员之间的职责分工、信息公开、经费来源等进行专门规范，并在日常工作中落到实处。房地产行政主管部门、街道办、属地政府相关职能部门也应加强对业委会的指导监督工作，对业委会筹建、换届和日常工作进行具体指导，必要时引入专门的监督机构，形成第三方监督管理机制。